财务报账审核指引
<h1>1. 总则</h1>
<h2>1.1 目的</h2>
<p>为规范公司财务报账，统一项目公司业财及财务共享中心对各类单据的审核标准，加快单据审核效率，提高工作质量，根据《房地产开发项目公司（1.5级）款项支付及财务报账管理规定（暂行）》、《财务开支管理办法》，特制定本指引。</p>
<h2>1.2 适用范围</h2>
<p>本指引适用于广州珠实地产有限公司及属下全资子公司和控股子公司。</p>
<h1>2.审核总原则</h1>
<h2>2.1 业务真实性原则</h2>
<p>业务应符合国家政策法规及财务开支相关规定，所有原始业务资料必须与经济业务内容相符合，不得变造原始业务资料。</p>
<h2>2.2 资料完整性原则</h2>
<p>各项资料齐全，无缺漏，如实、全面的记录和反应经济业务发生的情况。</p>
<h2>2.3 数据正确性原则</h2>
<p>原始业务资料中的数据金额正确并与所附附件中金额一致，原始业务资料之间的数据逻辑正确。</p>
<h2>2.4 流程完整性及准确性原则</h2>
<p>明源流程、BPM流程以及其他业务审批流程选择正确，并且按照公司款项支付的规定完成相应节点的审批。</p>
<h1>3. 工程类业务审核要求</h1>
<p>工程类业务包含工程类（含营销设施建设工程的施工）、材料设备类、勘察类、设计类、设计审查类、检测服务类、营销类（指软装采购）、咨询顾问类。</p>
<h2>3.1 土地款、配套费等行政性收费</h2>
<p>因申请支付时尚未取得相关发票，需以《通用借款单》的形式进行借支，待取得发票后再冲借支。</p>
<h3>3.1.1 借支时</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）土地价款首次支付需提供土地出让合同；
（2）行政性收费需提供缴款通知书；
（3）内部审批的请示文件。</p>
<h3>3.1.2 冲借支时</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：土地款财政票据、行政收费票据等发票原件及借支时资料的复印件。</p>
<h2>3.2 工程款</h2>
<h3>3.2.1 工程进度款</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）与合同单位名称一致、合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（2）《工程款支付报审表》；
（3）《工程款累计支付一览表》；
（4）《工程形象进度报审表》；
（5）本期已完工工程量计价文件：施工单位根据完成工程形象进度及节点目标提出申请并签章；
（6）本期应扣款文件及相关凭证、进场验收记录、质量验收证明文件、形象进度对应的现场彩色照片以及其他必要的文件；
（7）合同（需有双方单位名称及盖章）。
上述（2）-（6）资料经相关单位（施工单位、监理单位、造价咨询单位等）盖章确认。
上述资料模板及填报具体要求参照成本管理部制定的《工程款支付审批流程指引》</p>
<h3>3.2.2 预付工程款</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）与合同单位名称一致、合法有效的增值税专用发票及发票查验（预付工程款也需开具增值税专用发票）；
（2）《工程款支付报审表》；
（3）《工程款累计支付一览表》；
（4）《工程形象进度报审表》；
（5）合同（需有双方单位名称及盖章）；
（6）合同中约定的支付预付款时需提供的相关资料、文件。
上述（2）-（4）资料经相关单位（施工单位、监理单位、造价咨询单位等）盖章确认。
上述资料模板及填报具体要求参照成本管理部制定的《工程款支付审批流程指引》</p>
<h3>3.2.3 竣工决算工程款（含质保金）</h3>
<p>需按合同条款足额扣留质量保证金后支付剩余金额，除提供3.2.1工程进度款中相关材料外，还需提供：
（1）工程竣工验收报告（建设单位、监理单位、施工单位签章）、政府部门竣工备案表（如有）；
（2）《工程竣工结算定案表》；
（3）合同中约定需提交的其他资料。
上述资料模板及填报具体要求参照《合同结算管理办法》。</p>
<h2>3.3 履约保证金</h2>
<h3>3.3.1 收到履约保证金</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）收款银行回单；
（2）收款收据记账联（需加盖财务专用章）；
（3）合同或招标文件等包含履约保证金收取依据的资料。</p>
<h3>3.3.2 退回履约保证金</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）退履约保证金审批单或结算单；
（2）对方单位开具的退回履约保证金收据联或对方退回的保证金收据联（原件）；
（3）对方单位要求退回履约保证金的申请（要加盖单位公章）；
（4）合同或招标文件等包含履约保证金退回时间、金额条款依据的资料。</p>
<h2>3.4 无合同工程费用</h2>
<p>原则上单项业务金额不得超过2万元，超过2万元需签订合同。需提供包括但不限于以下资料：
（1）发票（或财政缴款书）或收费依据文件（政府批文等）；
（2）无合同费用计算清单；
（3）内部审批的请示文件。</p>
<h1>4.营销类业务审核要求</h1>
<h2>4.1 收、退客户房款</h2>
<h3>4.1.1 收到客户定金、房款、物业维修基金</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）银行回单、POS机刷卡单（若有）；
（2）收款收据记账联（需加盖财务章并经收款人及会计签名确认）或发票记账联；收到银行发放的按揭款，可自行决定是否开具收据；涉及更换收据的，需将已开具的收据收回（若收据丢失须附遗失申明）；</p>
<h3>4.1.2 更名（换房）</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）更名（换房）明源审批单及相关材料；
（2）收回的原收据、重新开具的更名（换房）后的收据记账联。</p>
<h3>4.1.3. 退客户诚意金、定金、房款</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）已开具给客户的收据、发票等票据原件（若收据丢失须附遗失申明）；
（2）客户退房款的明源审批单；
（3）客户本人身份证复印件、银行卡复印件（需写明银行卡号及开户行）并签字确认；若收款时为第三方代付，需同时提供代付人的身份证复印件及银行卡复印件；
（4）客户付款时的POS机刷卡单或银行转账回单或微信、支付宝转账截图（截图需能看出支付时所用的银行卡号后四位，以确保房款原路退回至客户刷卡的银行账户）；
（5）客户退款申请书等其他资料。</p>
<h3>4.1.4 挞定</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）挞定审批单（明源系统中的《退房变更审批单》）；
（2）已盖章寄发的催签函或催款函原件、已盖章寄发的解除认购通知函件原件、各次函件寄发的快递单、妥投证明原件或网站物流送达信息截图等。
具体参照公司《房地产项目销售业务管理办法》。</p>
<h2>4.2 收、退客户租赁款、保证金</h2>
<h3>4.2.1 收客户租赁款、保证金</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）收款银行回单、POS机刷卡单（若有）；
（2）收据（需加盖财务章，经收款人及会计人员签名确认）或发票记账联；
（3）第一次收取租赁款时需提供租赁合同；
（4）通过微信财付通收款的，还需提供《微信支付商户结算记录》。</p>
<h3>4.2.2 退客户租赁款、保证金</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）开具给客户的收据、发票等票据原件（丢失须附遗失申明）；
（2）退款审批单；
（3）客户本人身份证复印件、银行卡复印件（需写明银行卡号及开户行）并签字确认；
（4）若因商铺已出售，需将公司已收取该套商铺的租赁款及保证金支付给小业主，需提供小业主身份证复印件、银行卡复印件（需写明银行卡号及开户行）并签字确认；租金起算日的证明文件，比如契税完税单（归属于小业主的租赁款从缴纳契税当天开始计算），具体以三方协议中约定的租金起算日期为准；其他相关资料。</p>
<h2>4.3 营销类支出</h2>
<p>单项业务2万元以上的需签订合同。</p>
<h3>4.3.1 宣传类费用</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）合同（需有双方单位盖章）；
（2）与合同单位名称一致、合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（3）由服务单位或公司营销部提供服务已完成的验收资料等，并签字、盖章确认；
（4）宣传广告类，需提供《销售宣传广告成果确认书》、销售模型图型、宣传广告样本或宣传广告牌照片、期限长的宣传广告各阶段的宣传广告样本或宣传广告牌照片等合同中约定需提供的相关成果资料（具体以合同中约定需提供的资料为准，相关资料需经公司营销人员签字确认）；
（5）销售推广活动，须提供劳务费发放表、巡展及外展活动的照片、宣传公司配合服务内容清单、宣传资料样本、礼品发放表等证明资料（具体以合同中约定需提供的资料为准，相关资料需经公司营销人员签字确认）；
（6）策划及咨询类，须提供策划顾问、策划服务等成果报告（具体以合同中约定需提供的资料为准，相关资料需经营销人员签字确认）；
（7）合同中约定的其他资料。</p>
<h3>4.3.2 展示区家具配饰类</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）营销活动方案或营销采购审批单（包含销售展示区、售楼处、样板问家具配饰等清单）；
（2）合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（3）合同（需有双方单位盖章）；
（4）送货单或入库单或签收确认单等（需经营销人员签字确认）。</p>
<h3>4.3.3 佣金</h3>
<h4>（1）泛销售佣金</h4>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
①开展全员营销的事项请示及审批（请示中需有活动期间、佣金金额），到访日期必须在活动期间；
②增值税发票及附加税完税单（需申请人在税局开具，并缴纳附加税）；
③泛销售金额计算表，内容至少应包括客户姓名、房号、含税金额、代扣个税（我司代扣代缴个税，计算个税时需将个人已缴纳的附加税扣除）、实际支付金额、介绍人银行卡号及开户行；
④介绍人身份证复印件、银行卡复印件；
⑤到访确认单、报备单等（事项请示中要求的到访确认资料）；
⑥代理佣金类，须提供代理业务清单及佣金计算表。</p>
<h4>（2）中介机构佣金</h4>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
①合法有效的增值税专用发票及发票查验；
②合同（需有双方单位盖章）；
③佣金计算表，至少应包括客户姓名、房号、客户来源（自然客、关系户、渠道客等）、合同总价、代理费率、佣金总额、已支付金额、本次支付比例、本次支付金额等信息；
④合同中约定的支付时需提供的相关资料，比如到访确认单、报备截图等。</p>
<h3>4.3.4 案场费</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（2）合同（需有双方单位盖章）；
（3）合同中约定的支付时需提供的相关资料，比如工资发放记录、月度考核表等。</p>
<h3>4.3.5 零星费用（非合同类）</h3>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（2）相关事项的请示及审批；
（3）其他相关资料，如若为物资采购，需附带送货单或入库单或签收确认单等（需经营销人员签字确认）。</p>
<h1>5.行政、人力类业务审核要求</h1>
<h2>5.1 业务接待费</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）增值税普通发票及发票查验；
（2）《业务招待申请单》、《业务招待清单》（若有）；
商务接待审核时需特别注意：
人均标准：企业负责人参照《企业负责人履职待遇和业务支出管理实施办法》执行，其他人员人均标准参照各公司业务接待费管理办法中的标准执行。
人数要求：接待对象5人（含）以内的，陪餐人数可对等；超过5人的，超过部分的陪餐人数，不超过接待对象的二分之一。
具体参照《业务招待管理办法》，各子公司参照其相关制度执行。</p>
<h2>5.2 交通费</h2>
<p>除发票外，网约车需提供行程单。</p>
<h2>5.3 汽车费</h2>
<p>除发票外，维修费需提供维修事项审批单及维修费用清单，加油费需提供油卡消费记录。</p>
<h2>5.4 会议费</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）会议召开的事项审批；
（2）增值税发票及发票查验；
（3）会议通知、会议议程或会议纪要等证明会议发生的相关附件；
（4）外出参加会议的，还需提供会议邀请函或通知单（如会议统一安排食宿的，会议期间的住宿、餐饮按会议邀请函或通知单标准开具的服务业增值税专用发票并提供相关费用原始明细单据；不提供食宿的会议，发生的其他费用全部纳入差旅费）。</p>
<h2>5.5 差旅费</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）事前审批：合规、有效的出差审批表；
（2）交通费报销票据：包括合规、有效的高铁票、机票行程单等报销凭证，如有退改签情况的，还需提供退票或改签费用发票；
（3）住宿酒店消费明细清单、住宿费发票等。
（4）差旅费报销时，报销单应注明出差人员、出差天数、出差地点等，同时列明交通费、住宿费、差旅补贴的报销标准。
相关差旅费费用标准和审批流程具体参照《差旅费用管理办法》，各子公司参照其相关制度规定。</p>
<h2>5.6 固定资产购置</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（2）固定资产采购审批单（预算外的采购需事前按规定完成相关审批）；
（3）固定资产卡片；
（4）固定资产验收单或收货单；
（5）固定资产采购合同（若有，需有双方单位盖章）。</p>
<h2>5.7 薪酬支出</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）工资表、社保、公积金需按部门汇总，按权责规定完成审批；
（2）当月人员若有增减、工资变动，需提供情况说明。</p>
<h2>5.8 培训考察费</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）培训、考察事项申请审批单、培训通知（或课程介绍）等，；
（2）员工报销培训费用，须提供培训申请审批表、培训通知以及对应费用发生的合法有效的增值税专用发票及发票查验等；
（3）员工报销国内考察学习费用，还须提供考察报告、行程安排等。
（4）注意培训讲师为企业内部老师的，相关培训师资费用还需按照《中华人民共和国个人所得税法》办理个税。</p>
<h2>5.9 党建工作经费</h2>
<p>（1）党建工作经费用于党建工作，由党群工作部进行归口管理，费用具体的使用标准、用途范围和使用审批由党群工作部管理。报销党建工作经费时，报销单必须经由党群工作部审批通过；
（2）报销时需提供经审批通过的费用预算清单请示（或上级通知）、证明费用发生的活动资料（例如活动通知、活动签到表、活动现场图、活动成果等）、对应费用发生的合法有效的增值税专用发票及发票查验等。</p>
<h2>5.10 零星物资采购</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（2）非日常物资采购需提供事项的审批流程（日常支出指日常办公用品采购及零星办公费支出，以及税费、月度工资、水电费、煤气费、通信费、网络费、行政规费等日常运行支出，此类费用如在年度预算范围内，则无需请示即可直接凭发票发起支付申请；非日常支出的报账，经办部门应遵循“先请示，后使用”的管理原则，即经办人应先就支付事项发起请示，说明该事项实施的必要性，工作方案、预算金额等，待请示审批完成后，方可办理财务开支审批流程。具体参照《财务开支管理办法》）；
（3）发货单、收货单、验收单等确认已收到相关物资的资料（需经我司人员签字确认）。</p>
<h2>5.11其他费用</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）合法有效的增值税专用发票及发票查验；
（2）相关事项的审批流程；
（3）合同等其他需要提供的相关材料（根据事项的性质确定）。</p>
<h1>6.财务类业务审核要求</h1>
<h2>6.1 收到、归还借款类</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）事项审批流程（若为提前还款，需根据权责规定完成相关领导的审批）；
（2）借款合同。</p>
<h2>6.2 利息支付及计提</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）利息支付，须提供银行回单、贷款利息计算表（需有制表人、审核人的签字）、贷款合同；
（2）利息计提须有贷款利息计提表（需有制表人、审核人的签字），计提按照月度计提（当月1日至月末最后一天）。</p>
<h2>6.3 缴纳税金</h2>
<p>需提供税金计算明细表及税金缴纳汇总表（需有制表人、审核人的签字）、完税证明（若税金支付审批单为手签单，需提供完税证明；若通过BPM审批，审批时无需提供，扣款成功后将完税单做凭证附件）、税费申报表。</p>
<h2>6.4 其他费用</h2>
<p>手续费、询证函费等凭银行回单直接入账。</p>
<h1>7.结转类业务审核要求</h1>
<h2>7.1 结转房地产收入、成本及对应的税金</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）收入成本结转明细表（表格需有制表人、审核人的签字），内容包括但不限于姓名、房号、交房面积、含税收入、不含税收入、单方成本、成本总额、合同约定的收楼日期、实际收楼日期、收楼通知书寄出日期等；
（2）有客户签名的收楼确认书（若为发出收楼通知书一个月后客户未收楼而确认的收入，需提供收楼通知书寄出回执）。</p>
<h2>7.2 物业经营收入、成本结转</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料收入成本结转明细表（表格需有制表人、审核人的签字），内容包括但不限于房号、客户名、租赁期间、收入期间、含税收入、不含税收入、税金。首次结转须提供租赁合同。
停车场租赁费在收到客户支付的停车费时凭银行回单等资料直接确认收入（通过微信财付通收款的需提供《商户结算记录》，根据结算记录中的金额确认收入及手续费）。</p>
<h2>7.3 折旧、摊销类业务</h2>
<p>需提供包括但不限于以下资料：
（1）投资性房地产摊销明细表（内容包含投资性房地产地址、种类、原值、使用年限、产权面积、开始摊销时间、剩余摊销月份数、累计已摊销金额、本月摊销金额、净值等）；
（2）无形资产摊销明细表（内容包括项目名称、使用部门、原值税后金额、使用年限、开始摊销时间、剩余摊销月份数、累计已摊销金额、本月摊销金额、净值等）；
（3）固定资产计提折旧明细表（固定资产摊销NCC系统每月自动计提折旧，须打印出折旧明细表）。
上述明细表均需有制表人、审核人的签字。</p>
<h1>8.附则</h1>
<h2>8.1</h2>
<p>财务人员必须对照合同付款条款进行实质性复核，确保严格按合同约定条款付款，不得超合同约定、超进度付款。</p>
<h2>8.2</h2>
<p>财务人员必须审查需支付的事项是否列入年度预算中，不在预算中的支付事项需按公司制度完成审批后方可支付。</p>
<h2>8.3</h2>
<p>合同类支付，支付方式需与合同中约定的付款方式一致。如果与合同约定账户信息不一致的，要求提供相关的说明资料，例：加盖对方单位公章的账户变更说明；若单位名称变更，须提供政府监管部门盖章的准予变更登记（备案）通知书等。</p>
<h2>8.4</h2>
<p>借支的金额、分项明细金额、分期支付金额不能超过请示或合同中列明的金额。</p>
<h2>8.5</h2>
<p>垄断部门及政府规费等事项，可先根据相关审批资料进行借支，在款项支付后凭银行回单向相关部门索取票据后再进行冲账。如：土地款、契税、各类政府规费、水电费、加油卡充值等。</p>
<h2>8.6</h2>
<p>所有资料必须取得合法、合规的原始票据；发票的各项内容必须填写齐全、清楚，单位名称相符，金额计算正确、大小写金额相符，票据不得涂改，并须加盖开票单位发票专用章。
除业务接待费、交通费外，其他业务原则上需提供增值税专用发票，若无法提供增值税专用发票，需在发票背面写明无法提供的原因。</p>